Le viager : principe et mode d'emploi

Le principe du viager est simple : vendre son appartement tout en continuant à y vivre. C’est une stratégie patrimoniale qui permet de sécuriser son avenir. Il s’adresse surtout aux 70 % des  55- 80 ans  propriétaires d’au moins un logement. 5 000 biens sont vendus chaque année en viager. 

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Le principe du viager

Le viager est une vente immobilière. Le vendeur ou crédit-rentier cède un bien immobilier, en conservant le droit d’y habiter, à l’acheteur ou débit-rentier contre une rente viagère, autrement dit une rente à vie. Le contrat spécifie si le viager est vendu libre ou occupé.

Le viager : mode d'emploi

La vente en viager se conclut comme toute vente immobilière devant notaire. Le calcul de la rente viagère se fait au moyen de tables basées sur des statistiques de mortalité, mises à jour régulièrement, et sur un taux d’intérêt déterminé. La rente s’arrête le jour du décès du vendeur. 

Créée pour permettre au vendeur de subvenir à ses besoins, la rente viagère est indexée, généralement sur l'indice moyen des prix à la consommation établi par l'INSEE, afin de préserver son pouvoir d'achat.

L'usage veut que le vendeur règle les réparations d'entretien tandis que les grosses réparations sont prises en charge par l'acquéreur.

Les différentes formes de viager

Le viager libre

Un viager libre est plus cher puisqu’il ne bénéficie pas de l’abattement lié à la vente occupée. L'acheteur en revanche peut l'occuper ou le louer. Seuls 3% des viagers sont vendus libres.

Le viager occupé

Le prix de vente du viager occupé correspond à la différence entre la valeur libre du bien et la valeur de ce droit d’usage et d’habitation qui dépend de l’espérance de vie du ou des vendeurs.

Les avantages et inconvénients du viager

Pour le vendeur 

La vente viagère permet au vendeur de s’assurer un revenu régulier jusqu’à la fin de ses jours, tout en conservant la jouissance de son bien. Dans le cas d'un viager libre, le crédit-rentier profite des avantages de la location de son bien sans le risque qui y est lié.
Selon son âge, il bénéficie d’un avantage fiscal. De 50 à 59 ans, la part imposable de la rente est de 50%, de 60 à 69 ans elle est de 40% et passe à 30% au-delà de 70 ans.

Pour l’acheteur 

Pour l’acheteur, l'achat en viager est un moyen d’échelonner le paiement de l’acquisition d’un bien immobilier.
Le vendeur est en quelque sorte le banquier de l'acheteur puisque le versement de la rente mensuelle équivaut à une mensualité de prêt. Une seule chose n'est pas prévue contractuellement : la durée du remboursement du "crédit", donc son coût final. C'est un pari sur la longévité du crédit-rentier !

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